Рынок недвижимости. КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА + ТЕСТ. Вариант 1

Рынок недвижимости. КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА + ТЕСТ. Вариант 1

Вопросы контрольной:
1. Семья намерена скопить деньги для первого взноса за дом. Какая сумма окажется на их счете через 5 лет, если они ежемесячно будут депонировать 10000 руб. при годовой ставке 8% с ежемесячным накоплением процентов?
2. Какие ежегодные взносы на сберегательный счет в банке, начисляющем 10% годовых в конце каждого года, позволят накопить за 10 лет 200000 у.е.?
3. Прогнозируется, что приобретаемый в настоящее время за 80000 у.е. объект недвижимости будет приносить в течение 5 лет ежегодно по 12000 у.е. чистого операционного дохода, после чего может быть продан за 40000 у.е. Определить: а) текущую отдачу; б) конечную отдачу.
4. Ипотечный кредит в размере 40000 у.е. сроком 10 лет при номинальной ставке 8% годовых с ежемесячными выплатами был предоставлен со скидкой 3 дисконтных пункта. Определить, какова будет реальная процентная ставка и каким будет остаток невыплаченного долга через 6 лет.

ТЕСТ
Вариант 1

1.   Что из нижеперечисленного не относятся к недвижимости?
а)   незастроенные земельные участки;
б)   жилые загородные дома;
в)   городские квартиры в многоэтажных домах;
г)   все перечисленное относится к недвижимости.
2.   Какой признак является первичным при отнесении материального объекта к недвижимости?
а)   высокая стоимость;
б)   длительный срок службы;
в)   связь с землей;
г)   необходимость государственной регистрации сделок.
3.   Земля как объект недвижимости включает:
а)   земли сельскохозяйственного назначения;
б)   земли поселений;
в)   лесной фонд;
г)   водный фонд.
4.   Верно ли, что недвижимость может быть финансовым активом?
а)   да;
б)   нет.
5.   Реальным активом для собственника являются следующие виды недвижимости:
а)   объекты, используемые для организации собственного бизнеса;
б)   объекты, служащие удовлетворению личных нужд собственника;
в)   объекты, сданные в аренду;
г)   объекты, используемые для организации собственного бизнеса и объекты, служащие удовлетворению личных нужд собственника;
д)   все ответы верны.
6.   Право частной собственности на недвижимость предполагает:
а)   сосредоточение в руках одного субъекта всего пучка (пакета) прав: владения, пользования, распоряжения;
б)   возможность разделения разных прав собственности между несколькими субъектами;
в)   может ограничиваться только правом пользования и распоряжения;
г)   все ответы правильны.
7.   Что выражается понятием «сервитут»?
а)   право на приобретение в собственность арендуемой недвижимости через определенное время;
б)   право распоряжения арендованной недвижимостью по доверенности, предоставленной ему собственником;
в)   ограниченное право пользования чужим земельным участком;
г)   характеристика среды, окружающей данный объект недвижимости.
8.   Могут ли быть предметом купли-продажи права аренды недвижимости?
а)   да;
б)   нет.
9.   С какого момента возникает право собственности при совершении сделки купли-продажи?
а)   после подписания сторонами договора о купле-продаже;
б)   после получения продавцом денег от покупателя;
в)   после государственной регистрации сделки.
10.   Первичный объект недвижимости – это:
а)   незастроенный и необработанный участок земли;
б)   земельный участок с находящимися на нем объектами, перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба;
в)   новый – только что созданный объект недвижимости;
г)   верны все ответы.
11.   Какие из нижеперечисленных характеристик присущи рынку недвижимости?
а)   высокая эластичность предложения;
б)   низкая эластичность спроса;
в)   низкая эластичность предложения;
г)   локальность и дифференцированность рынков;
д)   низкая эластичность предложения, локальность и дифференцированность рынков.
12.   Индикатором платежеспособного спроса на жилье выступает:
а)   отношение числа семей, не имеющих отдельной квартиры, к общему числу семей в стране;
б)   отношение числа семей, имеющих жилье, не соответствующее санитарным нормам, к общему числу семей в стране;
в)   отношение стоимости средней квартиры к среднему годовому семейному доходу;
г)   отношение среднемесячной заработной платы к прожиточному минимуму.
13.   К какому виду рынка относится продажа в частную собственность принадлежащих государству не новых зданий производственного назначения?
а)   первичному;
б)   вторичному.
14.   Что относится к трансакционным издержкам?
а)   затраты, связанные с созданием объекта недвижимости;
б)   цена, которую платит покупатель недвижимости;
в)   расходы, связанные с оформлением сделки;
г)   расходы по содержанию недвижимого имущества.
15.   Что из нижеперечисленного относится к вторичному рынку недвижимости?
а)   реализуемый по инвестиционному конкурсу особняк, находящийся в муниципальной собственности;
б)   офисное здание, реализуемое с аукциона, которое ранее принадлежало обанкротившемуся банку;
в)   квартира в новостройке, реализуемая риэлтором;
г)   квартира в старой застройке, которую продает сам собственник без посредников.
16.   Девелопер – это:
а)   физическое или юридическое лицо, занимающееся созданием недвижимости;
б)   физическое или юридическое лицо, занимающееся посредническими услугами на рынке недвижимости;
в)   государственная организация, осуществляющая функции надзора в сфере строительства муниципального жилья;
г)   компания, осуществляющая реализацию с аукциона заложенного имущества в случае неплатежеспособности залогодателя.
17.   Верно ли, что инвестором может считаться тот, кто вкладывает в инвестиционный проект исключительно собственные деньги?
а)   да;
б)   нет.
18.   Кто из нижеперечисленных лиц может считаться институциональным инвестором?
а)   банк, кредитующий новое строительство;
б)   финансовая компания, заказавшая и полностью собственными средствами оплатившая строительство офисного здания для собственных нужд;
в)   инвестиционный фонд, профинансировавший строительство гостиницы, которую передает после завершения строительства в доверительное управление специальной компании;
г)   финансовая компания, заказавшая и полностью собственными средствами оплатившая строительство офисного здания для собственных нужд и инвестиционный фонд, профинансировавший строительство гостиницы, которую передает после завершения строительства в доверительное управление специальной компании;
д)   верны все ответы.
19.   Какие инвестиционные риски могут быть снижены диверсификацией портфеля недвижимости?
а)   систематические риски;
б)   несистематические риски;
в)   случайные риски;
г)   несистематические риски и случайные риски;
д)   все виды рисков.
20.   Дисконтирование будущих денежных доходов означает:
а)   приведение размера будущего дохода к сегодняшней оценке с учетом темпа инфляции;
б)   приведение размера будущего дохода к сегодняшней оценке с учетом доходности активов;
в)   уменьшение суммы будущего прогнозируемого дохода с учетом возможных ошибок в прогнозах.
21.   Капитализация дохода в теории оценки недвижимости – это:
а)   распределение дохода от недвижимости между несколькими инвесторами: собственником, кредитором, предпринимателем;
б)   увеличение стоимости недвижимости в результате улучшений, производимых за счет части доходов;
в)   пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости;
г)   приобретение новых объектов недвижимости за счет текущих доходов.
22.   Прямолинейный метод возмещения капитала предполагает, что инвестированный в покупку недвижимости капитал возвращается:
а)   в виде одноразового дохода при продаже недвижимости;
б)   в составе текущих ежегодных доходов как неизменная величина, пропорциональная первоначальной стоимости;
в)   в составе текущих ежегодных доходов как неизменная доля годового дохода;
г)   нет правильного ответа.
23.   Если стоимость недвижимости за период владения не меняется, то конечная отдача инвестированного капитала:
а)   выше текущей отдачи;
б)   равна текущей отдаче;
в)   ниже текущей отдачи.
24.   Коэффициент капитализации дохода для недвижимости, стоимость которой возрастает за время владения:
а)   всегда равен конечной отдаче от инвестиции в недвижимость;
б)   всегда выше конечной отдачи;
в)   всегда ниже конечной отдачи;
г)   может быть и выше, и ниже конечной отдачи.
25.   Капитализация дохода методом физического остатка используется тогда, когда:
а)   известна величина доходов, срок экономически эффективной жизни зданий и их стоимость, но неизвестна стоимость земли;
б)   известна величина доходов, стоимость земли и зданий, но неизвестен срок экономически эффективной жизни зданий;
в)   известна стоимость земли и зданий, продолжительность их жизни, но не известна величина доходов;
г)   известна величина доходов, стоимость земли и зданий, но неизвестен срок экономически эффективной жизни зданий, известна стоимость земли и зданий, продолжительность их жизни, но не известна величина доходов.
26.   С помощью какой функции сложного процента можно рассчитать размер аннуитетного платежа по обслуживанию долга?
а)   фактор фонда возмещения;
б)   взнос на амортизацию денежной единицы;
в)   накопление единиц за период.
27.   Что из нижеперечисленного относится к первичному ипотечному рынку?
а)   заключение кредитного договора;
б)   платежи по обслуживанию долга;
в)   покупка ипотечных ценных бумаг;
г)   заключение кредитного договора и платежи по обслуживанию долга.
28.   Кредит «с двойной индексацией» предполагает:
а)   проведение индексации остатка долга дважды за кредитный период;
б)   проведение индексации не только остатка долга, но и размера периодического платежа по обслуживанию долга;
в)   проведение индексации остатка долга по двум коэффициентам – темпу инфляции и процентной ставке по межбанковским кредитам.
29.   В чем состоит главный риск заемщика?
а)   банкротство банка-кредитора;
б)   обращение взыскания на заложенное имущество;
в)   падение рыночных цен на жилье и тем самым обесценение залога.
30.   Младшая закладная, как правило, предусматривает:
а)   необходимость, кроме залога недвижимости, дополнительных гарантий возврата кредита;
б)   более высокую процентную ставку по кредиту;
в)   ускоренную амортизацию кредита;
г)   более низкую процентную ставку.
31.   Чистая текущая стоимость – это:
а)   выручка от продажи недвижимости за вычетом налогов;
б)   текущая стоимость суммы доходов от недвижимости за вычетом первоначальной инвестиции;
в)   чистый операционный доход за вычетом платежей по обслуживанию долга;
г)   выручка от продажи недвижимости за вычетом расходов по ее продаже.
32.   Что представляет собой сумма текущей стоимости потока доходов и текущей стоимости перепродажи за вычетом начальной инвестиции?
а)   это внутренняя норма отдачи;
б)   это чистая текущая стоимость;
в)   это индекс прибыльности.
33.   Имеет ли должник право на досрочное погашение кредита?
а)   нет, не имеет;
б)   да, имеет всегда;
в)   как правило, имеет.
34.   Что означает ставка дисконта, рассчитанная методом инвестиционной группы?
а)   это средняя ставка, рассчитанная на основе доходности нескольких близких по степени риска инвестиционных проектов;
б)   это средневзвешенная ставка доходности на суммарный капитал, инвестированный в данную недвижимость кредитором и инвестором;
в)   это средняя ставка дохода, которую мог бы получить инвестор, вложив свой капитал в альтернативные инвестиционные проекты.
35.   Что означает ставка дохода на собственный капитал?
а)   это отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости;
б)   это отношение части чистого операционного дохода, остающегося после выплат по обслуживанию долга, к стоимости недвижимости;
в)   это отношение чистого операционного дохода к стоимости собственного капитала, вложенного в покупку недвижимости;
г)   это отношение части чистого операционного дохода, остающегося после выплат по обслуживанию долга, к стоимости собственного капитала.
36.   В каких из нижеперечисленных случаев не производятся амортизационные отчисления на недвижимость при исчислении налога на доход от ее продажи?
а)   недвижимость как объект инвестирования;
б)   недвижимость для использования самим собственником для себя (жилье, дачи);
в)   недвижимость, используемая самим собственником в своем бизнесе;
г)   нет правильного ответа.
37.   Под рефинансированием в теории недвижимости понимается:
а)   на ее развитие;
б)   продажа данной недвижимости с целью приобретения новой;
в)   досрочное погашение остатка ипотечного долга за счет нового кредита под залог той же недвижимости;
г)   взятие нового кредита под залог недвижимости без досрочного погашения остатка долга.
38.   Что из нижеперечисленного относится к издержкам рефинансирования при принятии финансового решения?
а)   расходы, связанные с продажей недвижимости;
б)   штраф за досрочный возврат кредита;
в)   изменение размера периодических платежей по обслуживанию долга;
г)   штраф за досрочный возврат кредита, изменение размера периодических платежей по обслуживанию долга.
39.   Выгоды заемщика, прибегающего к wrap-кредиту, заключаются в том, что:
а)   снижается риск по сравнению с обычным кредитом;
б)   он дает возможность получить «живые» деньги по ставке ниже рыночной;
в)   он дает возможность получить «живые» деньги по ставке ниже рыночной, снижается риск по сравнению с обычным кредитом;
г)   он дает возможность уменьшить сумму долга.
40.   Что такое wrap-кредит?
а)   кредит, предоставленный покупателю недвижимости его продавцом;
б)   второй кредит под залог уже находящейся под залогом недвижимости, при котором второй кредитор берет на себя обязательства по первому кредиту;
в)   второй кредит под залог уже находящейся под залогом недвижимости, при котором заемщик из суммы второго кредита производит досрочное погашение первого кредита;
г)   кредит, при котором в течение кредитного срока производится погашение только основной суммы кредита равномерными платежами, а накопившиеся проценты выплачиваются в конце срока.