Рынок недвижимости. КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА + ТЕСТ. Вариант 1
Вопросы контрольной:
1. Семья намерена скопить деньги для первого взноса за дом. Какая сумма окажется на их счете через 5 лет, если они ежемесячно будут депонировать 10000 руб. при годовой ставке 8% с ежемесячным накоплением процентов?
2. Какие ежегодные взносы на сберегательный счет в банке, начисляющем 10% годовых в конце каждого года, позволят накопить за 10 лет 200000 у.е.?
3. Прогнозируется, что приобретаемый в настоящее время за 80000 у.е. объект недвижимости будет приносить в течение 5 лет ежегодно по 12000 у.е. чистого операционного дохода, после чего может быть продан за 40000 у.е. Определить: а) текущую отдачу; б) конечную отдачу.
4. Ипотечный кредит в размере 40000 у.е. сроком 10 лет при номинальной ставке 8% годовых с ежемесячными выплатами был предоставлен со скидкой 3 дисконтных пункта. Определить, какова будет реальная процентная ставка и каким будет остаток невыплаченного долга через 6 лет.
ТЕСТ
Вариант 1
1. Что из нижеперечисленного не относятся к недвижимости?
а) незастроенные земельные участки;
б) жилые загородные дома;
в) городские квартиры в многоэтажных домах;
г) все перечисленное относится к недвижимости.
2. Какой признак является первичным при отнесении материального объекта к недвижимости?
а) высокая стоимость;
б) длительный срок службы;
в) связь с землей;
г) необходимость государственной регистрации сделок.
3. Земля как объект недвижимости включает:
а) земли сельскохозяйственного назначения;
б) земли поселений;
в) лесной фонд;
г) водный фонд.
4. Верно ли, что недвижимость может быть финансовым активом?
а) да;
б) нет.
5. Реальным активом для собственника являются следующие виды недвижимости:
а) объекты, используемые для организации собственного бизнеса;
б) объекты, служащие удовлетворению личных нужд собственника;
в) объекты, сданные в аренду;
г) объекты, используемые для организации собственного бизнеса и объекты, служащие удовлетворению личных нужд собственника;
д) все ответы верны.
6. Право частной собственности на недвижимость предполагает:
а) сосредоточение в руках одного субъекта всего пучка (пакета) прав: владения, пользования, распоряжения;
б) возможность разделения разных прав собственности между несколькими субъектами;
в) может ограничиваться только правом пользования и распоряжения;
г) все ответы правильны.
7. Что выражается понятием «сервитут»?
а) право на приобретение в собственность арендуемой недвижимости через определенное время;
б) право распоряжения арендованной недвижимостью по доверенности, предоставленной ему собственником;
в) ограниченное право пользования чужим земельным участком;
г) характеристика среды, окружающей данный объект недвижимости.
8. Могут ли быть предметом купли-продажи права аренды недвижимости?
а) да;
б) нет.
9. С какого момента возникает право собственности при совершении сделки купли-продажи?
а) после подписания сторонами договора о купле-продаже;
б) после получения продавцом денег от покупателя;
в) после государственной регистрации сделки.
10. Первичный объект недвижимости – это:
а) незастроенный и необработанный участок земли;
б) земельный участок с находящимися на нем объектами, перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба;
в) новый – только что созданный объект недвижимости;
г) верны все ответы.
11. Какие из нижеперечисленных характеристик присущи рынку недвижимости?
а) высокая эластичность предложения;
б) низкая эластичность спроса;
в) низкая эластичность предложения;
г) локальность и дифференцированность рынков;
д) низкая эластичность предложения, локальность и дифференцированность рынков.
12. Индикатором платежеспособного спроса на жилье выступает:
а) отношение числа семей, не имеющих отдельной квартиры, к общему числу семей в стране;
б) отношение числа семей, имеющих жилье, не соответствующее санитарным нормам, к общему числу семей в стране;
в) отношение стоимости средней квартиры к среднему годовому семейному доходу;
г) отношение среднемесячной заработной платы к прожиточному минимуму.
13. К какому виду рынка относится продажа в частную собственность принадлежащих государству не новых зданий производственного назначения?
а) первичному;
б) вторичному.
14. Что относится к трансакционным издержкам?
а) затраты, связанные с созданием объекта недвижимости;
б) цена, которую платит покупатель недвижимости;
в) расходы, связанные с оформлением сделки;
г) расходы по содержанию недвижимого имущества.
15. Что из нижеперечисленного относится к вторичному рынку недвижимости?
а) реализуемый по инвестиционному конкурсу особняк, находящийся в муниципальной собственности;
б) офисное здание, реализуемое с аукциона, которое ранее принадлежало обанкротившемуся банку;
в) квартира в новостройке, реализуемая риэлтором;
г) квартира в старой застройке, которую продает сам собственник без посредников.
16. Девелопер – это:
а) физическое или юридическое лицо, занимающееся созданием недвижимости;
б) физическое или юридическое лицо, занимающееся посредническими услугами на рынке недвижимости;
в) государственная организация, осуществляющая функции надзора в сфере строительства муниципального жилья;
г) компания, осуществляющая реализацию с аукциона заложенного имущества в случае неплатежеспособности залогодателя.
17. Верно ли, что инвестором может считаться тот, кто вкладывает в инвестиционный проект исключительно собственные деньги?
а) да;
б) нет.
18. Кто из нижеперечисленных лиц может считаться институциональным инвестором?
а) банк, кредитующий новое строительство;
б) финансовая компания, заказавшая и полностью собственными средствами оплатившая строительство офисного здания для собственных нужд;
в) инвестиционный фонд, профинансировавший строительство гостиницы, которую передает после завершения строительства в доверительное управление специальной компании;
г) финансовая компания, заказавшая и полностью собственными средствами оплатившая строительство офисного здания для собственных нужд и инвестиционный фонд, профинансировавший строительство гостиницы, которую передает после завершения строительства в доверительное управление специальной компании;
д) верны все ответы.
19. Какие инвестиционные риски могут быть снижены диверсификацией портфеля недвижимости?
а) систематические риски;
б) несистематические риски;
в) случайные риски;
г) несистематические риски и случайные риски;
д) все виды рисков.
20. Дисконтирование будущих денежных доходов означает:
а) приведение размера будущего дохода к сегодняшней оценке с учетом темпа инфляции;
б) приведение размера будущего дохода к сегодняшней оценке с учетом доходности активов;
в) уменьшение суммы будущего прогнозируемого дохода с учетом возможных ошибок в прогнозах.
21. Капитализация дохода в теории оценки недвижимости – это:
а) распределение дохода от недвижимости между несколькими инвесторами: собственником, кредитором, предпринимателем;
б) увеличение стоимости недвижимости в результате улучшений, производимых за счет части доходов;
в) пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости;
г) приобретение новых объектов недвижимости за счет текущих доходов.
22. Прямолинейный метод возмещения капитала предполагает, что инвестированный в покупку недвижимости капитал возвращается:
а) в виде одноразового дохода при продаже недвижимости;
б) в составе текущих ежегодных доходов как неизменная величина, пропорциональная первоначальной стоимости;
в) в составе текущих ежегодных доходов как неизменная доля годового дохода;
г) нет правильного ответа.
23. Если стоимость недвижимости за период владения не меняется, то конечная отдача инвестированного капитала:
а) выше текущей отдачи;
б) равна текущей отдаче;
в) ниже текущей отдачи.
24. Коэффициент капитализации дохода для недвижимости, стоимость которой возрастает за время владения:
а) всегда равен конечной отдаче от инвестиции в недвижимость;
б) всегда выше конечной отдачи;
в) всегда ниже конечной отдачи;
г) может быть и выше, и ниже конечной отдачи.
25. Капитализация дохода методом физического остатка используется тогда, когда:
а) известна величина доходов, срок экономически эффективной жизни зданий и их стоимость, но неизвестна стоимость земли;
б) известна величина доходов, стоимость земли и зданий, но неизвестен срок экономически эффективной жизни зданий;
в) известна стоимость земли и зданий, продолжительность их жизни, но не известна величина доходов;
г) известна величина доходов, стоимость земли и зданий, но неизвестен срок экономически эффективной жизни зданий, известна стоимость земли и зданий, продолжительность их жизни, но не известна величина доходов.
26. С помощью какой функции сложного процента можно рассчитать размер аннуитетного платежа по обслуживанию долга?
а) фактор фонда возмещения;
б) взнос на амортизацию денежной единицы;
в) накопление единиц за период.
27. Что из нижеперечисленного относится к первичному ипотечному рынку?
а) заключение кредитного договора;
б) платежи по обслуживанию долга;
в) покупка ипотечных ценных бумаг;
г) заключение кредитного договора и платежи по обслуживанию долга.
28. Кредит «с двойной индексацией» предполагает:
а) проведение индексации остатка долга дважды за кредитный период;
б) проведение индексации не только остатка долга, но и размера периодического платежа по обслуживанию долга;
в) проведение индексации остатка долга по двум коэффициентам – темпу инфляции и процентной ставке по межбанковским кредитам.
29. В чем состоит главный риск заемщика?
а) банкротство банка-кредитора;
б) обращение взыскания на заложенное имущество;
в) падение рыночных цен на жилье и тем самым обесценение залога.
30. Младшая закладная, как правило, предусматривает:
а) необходимость, кроме залога недвижимости, дополнительных гарантий возврата кредита;
б) более высокую процентную ставку по кредиту;
в) ускоренную амортизацию кредита;
г) более низкую процентную ставку.
31. Чистая текущая стоимость – это:
а) выручка от продажи недвижимости за вычетом налогов;
б) текущая стоимость суммы доходов от недвижимости за вычетом первоначальной инвестиции;
в) чистый операционный доход за вычетом платежей по обслуживанию долга;
г) выручка от продажи недвижимости за вычетом расходов по ее продаже.
32. Что представляет собой сумма текущей стоимости потока доходов и текущей стоимости перепродажи за вычетом начальной инвестиции?
а) это внутренняя норма отдачи;
б) это чистая текущая стоимость;
в) это индекс прибыльности.
33. Имеет ли должник право на досрочное погашение кредита?
а) нет, не имеет;
б) да, имеет всегда;
в) как правило, имеет.
34. Что означает ставка дисконта, рассчитанная методом инвестиционной группы?
а) это средняя ставка, рассчитанная на основе доходности нескольких близких по степени риска инвестиционных проектов;
б) это средневзвешенная ставка доходности на суммарный капитал, инвестированный в данную недвижимость кредитором и инвестором;
в) это средняя ставка дохода, которую мог бы получить инвестор, вложив свой капитал в альтернативные инвестиционные проекты.
35. Что означает ставка дохода на собственный капитал?
а) это отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости;
б) это отношение части чистого операционного дохода, остающегося после выплат по обслуживанию долга, к стоимости недвижимости;
в) это отношение чистого операционного дохода к стоимости собственного капитала, вложенного в покупку недвижимости;
г) это отношение части чистого операционного дохода, остающегося после выплат по обслуживанию долга, к стоимости собственного капитала.
36. В каких из нижеперечисленных случаев не производятся амортизационные отчисления на недвижимость при исчислении налога на доход от ее продажи?
а) недвижимость как объект инвестирования;
б) недвижимость для использования самим собственником для себя (жилье, дачи);
в) недвижимость, используемая самим собственником в своем бизнесе;
г) нет правильного ответа.
37. Под рефинансированием в теории недвижимости понимается:
а) на ее развитие;
б) продажа данной недвижимости с целью приобретения новой;
в) досрочное погашение остатка ипотечного долга за счет нового кредита под залог той же недвижимости;
г) взятие нового кредита под залог недвижимости без досрочного погашения остатка долга.
38. Что из нижеперечисленного относится к издержкам рефинансирования при принятии финансового решения?
а) расходы, связанные с продажей недвижимости;
б) штраф за досрочный возврат кредита;
в) изменение размера периодических платежей по обслуживанию долга;
г) штраф за досрочный возврат кредита, изменение размера периодических платежей по обслуживанию долга.
39. Выгоды заемщика, прибегающего к wrap-кредиту, заключаются в том, что:
а) снижается риск по сравнению с обычным кредитом;
б) он дает возможность получить «живые» деньги по ставке ниже рыночной;
в) он дает возможность получить «живые» деньги по ставке ниже рыночной, снижается риск по сравнению с обычным кредитом;
г) он дает возможность уменьшить сумму долга.
40. Что такое wrap-кредит?
а) кредит, предоставленный покупателю недвижимости его продавцом;
б) второй кредит под залог уже находящейся под залогом недвижимости, при котором второй кредитор берет на себя обязательства по первому кредиту;
в) второй кредит под залог уже находящейся под залогом недвижимости, при котором заемщик из суммы второго кредита производит досрочное погашение первого кредита;
г) кредит, при котором в течение кредитного срока производится погашение только основной суммы кредита равномерными платежами, а накопившиеся проценты выплачиваются в конце срока.
